Dans ce rapport, M. Tabet fait un constat sans appel : huit irrégularités majeures entachent le dossier de ce chantier, le rendant totalement illégal. Il en explique la teneur à L’OLJ.
La première de ces irrégularités remonte à la genèse même du projet, puisque le terrain actuellement construit est le résultat du regroupement de quatre parcelles en une seule. Or, ce qu’ont montré les recherches de M. Tabet, c’est que deux de ces terrains étaient grevés d’une interdiction de construction qui date des années 50-60, lorsque toute cette zone a fait l’objet d’une division parcellaire entre propriétaires. Puisque cette interdiction de construction sur certains terrains était conçue pour protéger les droits de l’ensemble des propriétaires, elle ne peut donc être levée qu’avec l’approbation de tous. Les documents retrouvés par Jad Tabet incluent une lettre envoyée par un ancien mohafez de Beyrouth en 2012 au responsable du cadastre, lui demandant de changer le zoning des deux terrains en question de manière à les rendre constructibles, ce qui a été fait le 28 juin de cette même année… sans que les autres propriétaires ne soient consultés, précise-t-il.
La deuxième irrégularité découle directement de la première : il est illégal, selon M. Tabet, de réunir des parcelles au zoning différent. Or si l’on considère que le changement de zoning effectué en 2012 n’a pas lieu d’être puisque l’ensemble des propriétaires n’a pas été consulté, cela signifie que la création de ce terrain à partir de ces quatre parcelles – deux constructibles et deux qui ne le sont pas – n’est pas conforme aux normes.

La troisième contravention commise au niveau de ce chantier est qualifiée de « particulièrement grave » par le président de l’ordre des ingénieurs. Elle est en rapport avec le plan topographique que l’entrepreneur Wissam Achour a présenté lors de sa demande de permis de construire (un document essentiel dans le cadre de ce genre de formalités). Ce plan définit les niveaux de la future construction : le sous-sol, le rez-de-chaussée, les étages. Sachant que le sous-sol ne compte pas dans l’exploitation. Le plan présenté par M. Achour comporte effectivement trois sous-sols, un rez-de-chaussée et huit étages. Toutefois, le plan topographique de l’armée pour le même terrain montre des différences nettes dans les niveaux, explique Jad Tabet. En d’autres termes, un étage entier supposé être un sous-sol est en réalité un rez-de-chaussée, ce qui « fait gagner au constructeur 4 218 mètres carrés auxquels il n’a pas droit », insiste-t-il. Sur une photo, M. Tabet indique où se trouve ce rez-de-chaussée controversé, construit en parpaing et non en béton, donc ne pouvant pas techniquement être remblayé. « On peut penser qu’une fois le projet terminé, l’entrepreneur pourrait retirer le parpaing, le remplacer par des vitres et gagner des chalets supplémentaires donnant sur la mer, et le tour est joué », souligne-t-il.
Une quatrième irrégularité fait actuellement l’objet d’un procès intenté par le ministère de l’Environnement contre l’entrepreneur Wissam Achour, concernant l’étude d’impact environnemental du projet. M. Tabet rappelle que l’étude d’impact présentée par le pétitionnaire est ancienne, datant de 2013, et porte sur un projet initialement très différent.
Sur un autre plan, le permis de construire obtenu pour le projet « Eden Bay » était accompagné d’une prescription faite par le ministère des Travaux publics, qui interdit formellement toute atteinte au domaine public maritime. Or, selon Jad Tabet, non seulement il est possible de constater des atteintes au domaine public par les travaux (réseaux d’égouts, excavations…), mais le plan du projet lui-même dépasse les limites du terrain en modifiant de façon drastique la configuration du domaine public maritime. Deux irrégularités de plus, donc. Par le fait même, le projet ne respecte pas le plan directeur d’aménagement du territoire libanais, publié en 2009 et recommandant que toute la zone allant de Ramlet el-Baïda à Raouché soit protégée pour préserver sa valeur patrimoniale essentielle pour la ville de Beyrouth.

Le double de la superficie autorisée ?
La huitième irrégularité relevée dans le rapport de M. Tabet est l’une des plus incroyables. « Pour maximiser la constructibilité de la parcelle, lors du processus d’obtention de permis, l’entrepreneur a créé une entité foncière entre les parcelles 3689 et 3687, explique-t-il. Le but de cette unité foncière était de créer une entité située entre deux routes, Akhtal el-Saghir et Ahmad el-Solh. Or, selon les lois à Beyrouth, quand une parcelle est située entre deux routes, le constructeur obtient 20 % d’exploitation en plus. Ce que nos recherches ont prouvé, c’est qu’au lendemain de l’obtention de ces 20 % supplémentaires, l’entrepreneur a entrepris la démarche légale d’annuler l’unité foncière entre les deux parcelles, surtout que l’une d’entre elles ne lui appartient pas ! »
Selon le rapport, les conséquences de ces irrégularités – notamment les différences de niveau entre le plan de l’entrepreneur et les plans officiels et les 20 % obtenus de manière frauduleuse – sont éloquentes : alors que le constructeur a droit à une exploitation totale de 5 188 mètres carrés, il a effectivement érigé son projet sur 10 439 mètres carrés. Ces irrégularités, même prises une à une, suffiraient pour arrêter définitivement ce projet, selon le président de l’ordre des ingénieurs.

« Des arguments tranchés par la justice »
Interrogé par L’OLJ sur ce rapport, le mohafez de Beyrouth Ziad Chbib – qui est l’autorité ayant octroyé le permis de construire en septembre dernier à l’entrepreneur du projet (un permis modifié début 2017) – se contente de remarquer que « les points soulevés par M. Tabet ont déjà été tranchés par la justice, puisqu’il a été répondu à ces questions auprès du Conseil d’État, dans le cadre d’un recours présenté par des associations de la société civile contre le projet, et ces réponses ont été à l’origine de l’autorisation accordée par le Conseil d’État pour la poursuite des travaux ». Il insiste sur le fait que « seul le Conseil d’État est habilité actuellement à trancher cette polémique ».
Sur la question des sous-sols objets du litige, M. Chbib a assuré que « s’il s’avère qu’ils n’ont pas été remblayés et qu’ils sont utilisés autrement que ce pour quoi ils ont été conçus, le projet n’obtiendra pas le permis de fonctionnement par la suite ».
Le mohafez réitère sa conviction que « le permis a été accordé conformément aux lois existantes ». « Que ceux qui veulent protéger le littoral œuvrent à l’amendement de ces lois ou à l’expropriation de ces terrains », ajoute-t-il. L’autorité administrative qui délivre le permis, poursuit-il, ne peut pas changer le cadre législatif qui détermine les conditions d’obtention de permis, sachant qu’elle est tenue de délivrer un permis quand les conditions sont conformes aux lois.
Suite à la publication de ce rapport, M. Chbib a envoyé une lettre à l’entrepreneur en date du 12 juillet lui demandant de présenter les cartes relatives au permis de construire qui ont été effectuées durant la réalisation, ainsi que la carte des niveaux du rez-de-chaussée signées par le syndicat des topographes. Après une nouvelle tournée des experts de la municipalité sur les lieux, il affirme que la municipalité a demandé à l’entrepreneur de limiter ses travaux à son terrain, tout comme une lettre a été envoyée à la gendarmerie de Beyrouth pour réclamer une surveillance accrue du chantier.

« Des données mathématiques quasi impossibles à contester »
Ce rapport a donc été remis par le ministre Tuéni au président de la République. « Nous avons effectué les contacts avec la municipalité de Beyrouth et le mohafez, ce qui a conduit au placement de toute cette portion de la côte sous étude, explique-t-il à L’OLJ. C’est un grand succès qui nous donne deux ans pour discuter de ces questions avec la municipalité. Nous revendiquons toutefois que cette zone d’étude inclue également la partie qui s’étend jusqu’à Raouché. »
Le rapport rédigé par M. Tabet a nécessité quatre mois d’étude et a été effectué en collaboration avec le ministère de la Défense, qui a utilisé des photos aériennes pour étayer les arguments, insiste le ministre. « Ces données présentées par M. Tabet dans son rapport sont des données mathématiques qu’il est quasiment impossible de contester », a-t-il ajouté.
M. Tuéni insiste sur l’importance cruciale de préserver la façade maritime de la capitale. « La beauté de cette ville dépend fortement de son exposition à la mer et des montagnes qui l’entourent, dit-il. Si nous détruisons les montagnes et la côte, que restera-t-il de l’attractivité de cette ville ? »