ÉCONOMIE : Centre-ville de Beyrouth : 750 millions de dollars d’appartements invendus

MARCHÉ DE L’IMMOBILIER
OLJ
29/07/2017

Selon notre dernière étude sur le marché résidentiel à Beyrouth, environ 250 appartements terminés ces dernières années sont encore à la vente au centre-ville.
La multiplication des appartements neufs invendus est l’une des premières conséquences du ralentissement du marché immobilier. Si le phénomène n’est pas récent, il s’amplifie d’année en année. Jamais le niveau du stock de logements neufs invendus n’a été aussi important.
Les produits haut de gamme au centre-ville de Beyrouth sont particulièrement affectés par une réduction de la demande locale et expatriée, et la quasi-disparition de l’intérêt des ressortissants étrangers.
Au total, le stock des invendus représente 79 500 m² de surfaces résidentielles sur 425 000 m² bâtis, soit un taux de vente de 81 %.
Ces appartements correspondent à une valeur marchande d’environ 750 millions de dollars. Ce chiffre ne tient pas compte de la marge négociation. Entre le prix affiché et le prix à la signature, la baisse peut varier de 10 à 30 % en fonction des promoteurs.
La surface moyenne d’un appartement invendu est de 329 m² et sa valeur est affichée à 3 110 000 dollars avant négociation. Ces chiffres contrastent avec ceux des logements actuellement en construction et à vendre dans le périmètre de Solidere qui sont plus petits (la moyenne est de 240 m²), ce qui correspond à une valeur d’environ 1,9 million de dollars par appartement.
L’augmentation du nombre d’invendus est due à plusieurs facteurs : la qualité de construction et le design des appartements ne sont pas satisfaisants, le prix demandé est incohérent par rapport à l’évolution du marché, l’emplacement de l’immeuble le long d’avenues trop bruyantes est un handicap et les surfaces des appartements sont en décalage avec la demande.
Notre étude se base sur un panel de 24 immeubles situés au centre-ville. Bien qu’une dizaine d’entre eux aient vendu tout son stock, incontestablement il est de plus en plus difficile pour un promoteur de vendre la totalité de ses appartements avant la fin des travaux.
Par exemple, un projet d’environ 150 appartements terminés il y a quelques mois a encore plus d’une trentaine d’unités invendues. Pourtant le vendeur a augmenté les offres alléchantes avec des rabais au delà de 20 % pendant la construction de l’immeuble afin d’attirer des acheteurs.
Les promoteurs ont beau multiplier les campagnes publicitaires et les réductions, beaucoup n’arrivent pas à écouler leur stock, même plusieurs années après la fin des travaux. Ainsi, plusieurs appartements sont à vendre depuis deux à cinq ans.

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